De revival van een ruïne met rijke geschiedenis
Op Landgoed Bleijenbeek in Afferden in Noord-Limburg staat een kasteelruïne met rijke geschiedenis. Drie jaar geleden werd ons kantoor Klement2 Rentmeesters gevraagd een plan voor herbestemming van dit rijksmonument te maken. De opgave was een verdien model te maken voor de instandhouding van dit monument. De analyse en visie leverde een aantal mooie inzichten op. Ik was zaterdag jl. op de ledenvergadering van het Limburgs Particulier Grondbezit. En ja hoor, de vergadering vond plaats op Landgoed Bleijenbeek. Een mooie gelegenheid om de resultaten te bekijken. Gaat u met me mee?
Typologie
Landgoed Bleijenbeek is een van de vele landgoederen die in bezit is van de verzekeringsmaatschappij ASR. Het landgoed is ca 268 ha groot en bestaat voor 110 ha uit bos, 57 ha landbouwgrond, 3 ha natuur en 3 ha aan erven. 90 ha is in erfpacht uitgegeven als golfbaan. Er staan 2 woningen en 2 boerderijen. De golfbaan Bleijenbeek is een volwaardige 18 holes golfbaan met A status en een markant ruim “opgetild” clubhuis met ruim terras en schitterend uitzicht over de golfbaan. De baan heeft een groot aandeel natuur, omgerekend 5 ha per hole, dat is bijna het dubbele van hetgeen je gemiddeld ziet, nl. ca 3 ha per hole. Het hele landgoed is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928, een wet die veel fiscale voordelen biedt (zie onze website).
De naam Blijenbeek is afgeleid van “Blienbeke”, hetgeen helder water betekent. Het is de Eckelsse beek die over de lengterichting door het landgoed meandert. Ten noorden en zuiden van dit beekdal liggen de Maasduinen. Het landgoed en de omgeving maken onderdeel uit van het Nationaal Landschap de Maasduinen. De oorsprong van het kasteel dateert uit de 14 eeuw. De familie Schenk van Nijdeggen en later de familie van Hoensbroeck hebben een stevig stempel op de ontwikkeling van het landgoed gedrukt. Voor het kasteel lag een hoeve, met een onderdoorgang die in de as van de toegangslaan lag. Het kasteel had een rijke uitstraling met ridderzaal, Paradijszaal, kelders, een kapel en een heuse gevangenis. Ja, dat ging zo in die tijd.
De stichting Kasteelruïne Bleijenbeek nam de restauratie voortvarend ter hand. Zij heeft de 3 ha binnen de slotgracht in erfpacht van ASR. Het beheer is inmiddels overgedragen aan Stichting het Limburgs Landschap. Het Limburgs Landschap is daarmee ondererfpachter geworden.
De consolidatie
Zowel de kasteelruïne als de voormalige tuin en park zijn rijksmonumentaal. Voordat de consolidatie kon starten is er veel onkruid en opslag van houtig gewaagd verwijderd dat bezit van het kasteel had genomen. De consolidatie zelf richtte zich op het verstevigen van muren en gewelven om verdere instorting te voorkomen. De wens om weer een dak op het kasteel te krijgen heeft geen kans gekregen vanwege hoge kosten. Maar eigenlijk gaat het hier om een expliciete keuze om wat ruïne is ruïne te laten. Waar vind je nu nog ruïnes? Ze horen deel uit te maken van ons landschap, daar is helemaal niks mis mee en zelfs karakteristiek. Wel is er een dakje op de voormalige horen geplaatst, qua vorm niet mooi, maar voor de consolidatie effectief. In de voormalige ridderzaal is een plateau gemaakt zodat er een dak is ontstaan waarop ook gelopen kan worden. Dat biedt uitzicht over het kasteel en de omgeving. Onder het dak worden bijeenkomsten gehouden, waaronder excursies.
De restauratie van de tuin bestaat vooral uit het versterken van de oorspronkelijk hoofdstructuur: de oprijlaan, enkele solitaire bomen waaronder een Mammoetboom. De oude ingevallen taxus struiken zijn stevig teruggesnoeid en krijgen inmiddels weer een eigentijdse vorm terug. Nog speciale aandacht heeft de berceau van haagbeuk nodig. De doorgeschoten takken maken dat het poort effect verdwenen is. Zou dat door steviger snoeien in de haagbeuk nog terug te brengen zijn? Ik heb daar geen ervaring mee. Kan iemand daar iets nuttigs over zeggen?
De consolidatie van de ruïne kostte ca € 640.000, overwegend gefinancierd via stevige subsidies van de provincie Limburg en het Bernard Cultuurfonds. De restauratie, of beter het weer zichtbaar maken van belangrijke tuin elementen heeft ca € 160.000 gekost.
De excursie
We waren met een groep van ca 20 personen van de Federatie Particulier Grondbezit, overwegend landgoed eigenaren en werden warm welkom geheten door 2 gidsen die op zeer deskundige wijze ons het verhaal over Bleijenbeek vertelden. Met een rondleiding van een uur! Wat een enthousiasme en verbeeldingskracht brachten deze mannen mee. Fantastisch! Aan het begin kregen we allen een klein fotoboekje uitgereikt waarin diverse historische foto’s van Bleijenbeek waren opgenomen. Aan de hand van de foto’s werden we door de ontwikkeling van Bleijenbeek en dus de consolidatie van het kasteel geloodst. Zeker de moeite waard om ook een keer te doen. Inlichtingen en boekingen via het Limburgs landschap. Rentmeester Harry Breviers kreeg van de voorzitter Jurjen de Boer als dank voor de ontvangst een Koningslinde aangeboden. Ik ben benieuwd waar deze linde een plek gaat krijgen op het landgoed………
De resterende herbestemmingsopgave
De 2 woningen en de 2 boerderijen staan jammergenoeg leeg of worden anti kraak bewoond. Dat moet veranderen vindt ook de nieuwe rentmeester Harry Breviers. Dit landgoed mist een soul omdat er nergens gewoond wordt. De opgave is bewoners te vinden die een bijdrage kunnen leveren aan het behoud van dit mooie landgoed. Panden in erfpacht uitgeven of verhuur? De plannen worden deze nazomer door Klement2 Rentmeesters gemaakt. Het najaar dienen we een aanvraag in bij de RCE voor een herbestemmingsonderzoek. Ik zal u op de hoogte houden van de ontwikkelingen op dit fraaie landgoed.
Bent u nieuwsgierig geworden naar de mogelijkheden voor een herbestemmingsonderzoek? Surf dan naar de pagina op onze website die hierover gaat: http://www.klement2.com/watdoenwe/herbestemming
De Kloostertuin van Huize Damiaan: een parel ontluikt….
Ik had beloofd meer te schrijven over de kloostertuin die bij Huize Damiaan aanwezig is. Die tuin is er nog steeds, maar is eigelijk zeer ondoordringbaar. Overwoekerd door bomen, struiken en grassen. De natuur lijkt het gewonnen te hebben van de cultuurhistorie. Maar we geven ons niet zo gauw gewonnen. Onze historica Marloes Fransen is aan de slag gegaan om de geschiedenis van de kloostertuin te achterhalen en er zijn een aantal erg leuke dingen boven tafel gekomen. De tuin heeft een zogenaamde gemengde tuinstijl, kenmerkend voor de aanleg van tuinen in de periode 1870 tot de tweede wereldoorlog. Het was van oorsprong een lusttuin met een parkachtige sfeer. De twee vijvers in de tuin dienden voor het kweken van vis, maar ook voor het maken van pleziertochtjes. De aanleg dateert van begin 1900. De aanwezige Eyserbeek liep oorspronkelijk door de tuin. In de periode 1911-1920 werd er ingegrepen in het watersysteem; de beek werd gekanaliseerd en er werd een opvangbekken gemaakt om het water uit de bronnen op te vangen. In deze periode werd ook de nog aanwezige Lourdesgrot aangelegd. Zo’n Lourdesgrot ziet er veelal hetzelfde uit: vaak met een altaar en een plek voor een Mariabeeld. In de periode 1921 tot 1940 werden er terrassen toegevoegd en kreeg de tweede vijver zijn vorm.
De tuin kampt met enorme wateroverlast en dat komt omdat het oorspronkelijke watersysteem niet meer goed functioneert. Diverse ondergrondse buizen zijn verstopt, waardoor het water dat de bronnen produceren niet meer wordt afgevoerd. We hebben deze winter een begin gemaakt om waar mogelijk verstoppingen op te lossen. Dat heeft een beetje geholpen, maar is nog niet afdoende. Het watersysteem moet daarvoor eerst beter geanalyseerd worden. Daar proberen we bij de provincie een subsidie voor te krijgen. We weten aan de hand van oude kaarten al wel hoe het systeem bij goed functioneren hoort te werken. De invoer van het water is afkomstig van de beek, de bronnen en het regenwater, de uitvoer van de beek gaat via lozingspunten in vijver 1 op de naastliggende beek. Het is echter onduidelijk uit welk jaartal de kaarten stammen en of de huidige ondergrondse situatie exact zo is als op de kaarten staat aangegeven. Het watersysteem zoals het op de onderstaande kaarten is getekend, is dan ook gebaseerd op een aanname vanaf de historische kaarten en observatie in het veld.
Voordat in de toekomst een nieuwe visie voor de tuin kan worden gerealiseerd, is het van belang het watersysteem goed werkend te krijgen. Hiervoor zal eerst de huidige situatie in kaart moeten worden gebracht, door een deel van het systeem open te leggen. Door te inventariseren hoe het systeem ligt en werkt, kunnen gebreken in het systeem worden opgespoord en worden verholpen. Hierdoor zal het waterpeil in de tuin aanzienlijk zakken. Momenteel staat een groot gedeelte van de tuin – ook buiten de vijvers – na een natte periode onder water. Hierdoor is de tuin op sommige plekken onbegaanbaar geworden. Door het waterpeil in de tuin weer naar normaal niveau terug te brengen, wordt het ook mogelijk om een nieuwe visie voor de tuin te maken en een eventuele reconstructie uit te voeren. We gaan ons er voor inspannen om deze tuin weer levend te krijgen en het watersysteem te herstellen. Ik hoop dat ik u binnenkort kan berichten dat we vorderingen hebben gemaakt.
Nog iets leuks om u te vertellen. Klooster Damiaan had in het verleden een eigen perronnetje. Ja, de spoorlijn van het zogenaamde Miljoenenlijntje komt namelijk pal langs Damiaan. Hoe leuk zou het zijn als we dat perronnetje weer kunnen herstellen, zodat gasten weer met de trein naar Huize Damiaan kunnen komen. Ja, ook de internationale gasten, want die komen er veel op Damiaan. Een bedrijf dat personeel opleidt voor de rijken van deze aarde trekt een bijzonder publiek aan. Dat is goed voor Huize Damiaan, maar ook voor de regio. We zijn met IBA Parkstad in gesprek om te kijken of er hulp geboden kan worden. Al een tijdje niets meer gehoord….zouden ze bezig zijn een subsidie voor het nieuwe perron en een overkapping voor te bereiden? Ik hoop het…..
Herbestemming Klooster Damiaan te Simpelveld
We zijn als kantoor al 2 jaar betrokken bij de ontwikkelingen op Huize Damiaan te Simpelveld. We hadden het klooster in de verkoop in opdracht van de RABO bank en eind 2014 meldden zich Gea en Robert Wennekes, eigenaren van de The International Butler Academy (TIBA). De TIBA behoort tot de wereldtop van beste butlerscholen. Robert is zelf butler geweest bij een zeer fortuinlijke Amerikaanse familie. Na zijn carrière als butler is hij zich gaan richten op het selecteren en uitzenden van butlers all over the world. Toen de pool van butlers op dreigde te drogen is hij zijn eigen butlerschool begonnen om in de kweek van nieuwe butlers te voorzien. Dat is een enorm succes aan het worden. Hij opende 2 jaar geleden een school in Chengdu in China en dit jaar wordt zelfs een tweede school, in China geopend. De aspirant bulters worden in een 10 weeks programma met meer dan 800 studie- en praktijkuren klaargestoomd als butler. Alles over eten, drinken, housekeeping, en service gerichtheid wordt ze geleerd. Een zware, maar zeer praktische opleiding.
Huize Damiaan is door de familie Wennekes omgetoverd in een paleis. De familie woont er zelf; alles staat in het teken van de opleiding van de studenten die in de praktijksituatie van wonen in het huis van de familie Wennekes worden opgeleid. Naast het prive gedeelte voor de familie zijn er tientallen kamers voor overnachting van de studenten in de voormalige slaapkamers van de nonnen gemaakt, er is een ruime keuken en eetzaal, een ballroom, een ruimte waar alles geleerd kan worden over sevies, een kaarsen kamer, een strijkkamer en een heuse kapel die geschikt is voor vieringen. Je kunt het zo gek niet bedenken of het is er. Wat heeft de familie Wennekes met hun team in korte tijd een enorme hoeveelheid werk verzet, ongelofelijk! En zelf de inrichting bedacht, kleuren en stoffering.
We waren in Huize Damiaan met 24 klanten van ons vorige week te gast in Huize Damiaan voor ons jaarlijkse herbestemmingsdiner. Een diner dat we organiseren voor klanten die zich bezig houden met herbestemming . En uiteraard werd het diner geserveerd door de butlers in opleiding. Wat een bijzondere ervaring was dat. 20 butlers die simultaan de gerechten uitserveren, kun je je dat voorstellen? Tijdens het diner werden er diverse inleidingen verzorgd. Ik heb zelf het nodige verteld over de manier waarop ons kantoor herbestemmingsonderzoeken uitvoert. We begeven ons bij herbestemming binnen een soort vierluik: (1) welke functies kan een gebouw aan zonder te veel in te grijpen in de functioneel indeling, (2) welke functies zijn planologisch toegestaan, (3) aan welke functies is in de (lokale) markt behoefte. En als laatste, maar eigenlijk is dit de belangrijkste, (4) welke functies passen bij u? Eigenlijk begint het daar: niet alle functies passen zonder meer bij iedereen Vindt u het wel leuk een B+B te runnen, of is een gastenverblijf beter passend? U wilt ’s avonds rust en stilte in uw gebouw omdat u er zelf woont? Dan is een kantoorfunctie meer voor de hand liggend. Dat is voor iedereen, voor ieder gebouw verschillend en dus maatwerk. Dat maakt ons vak dan ook zo leuk: maatwerk leveren. Wij zijn niet zo van de confectie. Onze nieuwe gedeputeerde voor erfgoed Hubert Mackus was ook present en hield een inspirerend betoog over de rol van de provincie Limburg bij monumenten en de tenderregeling specifiek. Remco Vos van het Nationaal restauratiefonds praatte ons bij over de mogelijkheden van financiering via het NRF. We ontvingen zeer leuke reacties van onze klanten. We zijn er in geslaagd te inspireren en partijen en individuen met elkaar in contact te brengen. Dat is goed voor ons erfgoed. Er is veel kennis beschikbaar: wij zijn van het delen! In een volgende blog zal ik meer vertellen over de tuin die Damiaan heeft. Een apart verhaal, dat beloof ik u nu al vast…
De transitie van Hoeve Terlinden
Deze week hadden we een feestelijk moment op Hoeve Terlinden in Swier (gemeente Nuth). De hoeve wordt in 2 fasen gerestaureerd: fase 1 gaat over de restauratie van de grote schuur, de aardappelopslag, de voormalige stallen en de remise. Deze fase werd in aanwezigheid van de wethouder van de gemeente Nuth Raymond Lucassen, vergezeld door enkele betrokken ambtenaren, opgeleverd. Tevens vond de officiële start plaats van de restauratie van de woning en de werkplaats. Naast de eigenaar Geert Roebroek was uiteraard de architect Ingrid Beckers aanwezig. Ik was er zelf bij samen met onze landschapsarchitect Marloes Franssen die nu een 2 weken bij ons aan het werk is en van het ene bij het andere project betrokken raakt. En daarnaast had ik Tom Oslund bij me, vermaard landschapsarchitect uit Mineapolis. Tom is betrokken bij grote projecten, all over the world. Het was verrassend te merken hoe hij onder de indruk raakte van dit project. De gedrevenheid waarmee wordt gewerkt aan de restauratie, het detailniveau van afwerking en vooral de passie van de eigenaar. Passie? Ja passie, want je moet toch wel een beetje gek zijn om zoveel te investeren in de restauratie van zo’n groot complex. En dat doet Geert dan toch maar. Respect!
Inspiratie in de IJhaven van Amsterdam Noord
Ik was afgelopen week bij mijn zus Ellen op bezoek in Amsterdam. Gewoon om even bij te praten en tijd te hebben met en voor elkaar. Zij kent mijn liefde voor erfgoed en herbestemming als geen ander en stelde voor op een leuke plek wat te gaan eten. Nou, daar voelde ik wel voor, want als zij op voorhand al zegt dat het leuk is dan kan ik daar feilloos van op aan. En niet alleen leuk, maar meestal ook goed, want daar heeft ze een meer dan gemiddelde kijk op. En neus voor. Maar nu komt ie: we gingen niet op stap met de auto of met de tram, nee, ze stelde voor om met de flets te gaan. Nou ja, voorstellen: ik kreeg geen keuze. Fietsen was verplicht. En ik kan je zeggen: fietsen in Amsterdam is een ervaring op zich…niet alleen de drukte in het verkeer, maar in Amsterdam Noord krioelt het van de paadjes en oversteekplekjes…opletten geblazen dus voor een niets stadse rentmeester…
Herbestemming is van nu!
Herbestemming, wie had ooit gedacht dat dit zo’n grote vlucht zou nemen? Vijf tot tien jaar geleden had niemand het er nog over, maar intussen is er veel veranderd. Toen dacht men nog dat herbestemming wel eens het vak van de toekomst zou kunnen worden. En inmiddels is het meer dan zover: herbestemming is van nu! De crisisjaren hebben daar in belangrijke mate aan bijgedragen. Investeringen in nieuwe gebouwen stopten, de hoeveelheid ZZP’ers nam een grote vlucht. Een doelgroep die elkaar graag opzoekt en daarmee de eigen zolderkamertjes verlaat. Toestroom naar de steden: grote en kleine complexen die inmiddels getransformeerd zijn naar plekken om elkaar te ontmoeten. Goede koffie en gezonde lunches mogen daar niet bij ontbreken. Fullservice, ontzorgen. Ze dragen bij aan het succes van diverse kantoorconcepten van deze tijd.